Екатеринбург, Сакко и Ванцетти 64, 4 этаж
+7 (343)2222 77 4

Владимир Городенкер: «Нужно строить нечто уникальное для рынка»

17 сентября 2018

Журнал «Деловой квартал - Екатеринбург» опубликовал колонку с мнением Генерального директора Группы компаний «Атлас Девелопмент» Владимира Городенкера о ситуации и трендах на рынке жилого строительства и ипотечного кредитования. Представляем Вам полный вариант публикации. 

Владимир Городенкер, генеральный директор ГК «Атлас Девелопмент»:

— Санкции, введенные против России зарубежными странами, в первую очередь США, оказывают негативное влияние на отечественный бизнес. Возможности иностранных инвесторов вкладываться в российские облигации и в целом в нашу экономику ограничиваются. Соответственно, это сокращает объем капитала, который есть на нашем рынке — ликвидность российской финансовой системы ухудшается.

Мы можем это видеть на примере банков. У нашей компании хорошо идут продажи квартир в новом проекте, и финструктуры охотятся за нашими деньгами — предлагают уже до 7% доходности по депозитам, которые мы размещаем. Естественно, делают они это не от доброты или щедрости, а потому что у них есть недостаток ликвидности. В среде экспертов давно ходило много разговоров вокруг поднятия ключевой ставки — и это произошло на прошлой неделе, ЦБ РФ сделал это впервые с 2014 г. То есть деньги дорожают, плюс с 1 января поднимается НДС до 20%. Стало быть, инфляции будет расти. 

Все эти факторы мы проецируем на наши продажи, на покупателей. Новые правила работы застройщиков уже сейчас серьезно меняют правила игры на рынке. Со следующего года нам запрещено привлекать для строительства деньги дольщиков, средства покупателей нужно будет хранить на эскроу-счетах в банках, а для финансирования стройки брать кредиты. А условия по ним нам предлагают любопытные: основные операторы работы с девелоперами, Сбербанк и банк «Российский капитал», планируют установить «льготные» ставки по займам для застройщиков. Если ты берешь на строительство условно 100 руб., а квартир в будущем доме еще не продал, то деньги для тебя будут стоить 8-10%. Если смог продать метров на те же 100 руб., то ставка будет 4,5%, а если реализовал квартир на 200 руб., то для тебя заемные деньги будут практически бесплатными.

Конечно, девелоперы будут стремиться реализовать как можно больше метров в своих проектах, но 200% покрытия — это очень круто! 

Чтобы обеспечить такие продажи, нужно или предлагать совсем низкие цены, или возводить нечто уникальное для рынка. И даже 100%-ное покрытие, казалось бы, неплохой результат, будет затратным для девелоперов, ведь эти 4,5% — существенные деньги. И застройщику деваться некуда — придется закладывать их в стоимость квадратного метра. С другой стороны, показатели по ипотеке остаются низкими. Да, за август они поднялись на 0,15% в целом по рынку, но сегодня на рынке исторически низкие показатели по ипотечным кредитам, нужно пользоваться моментом. Потому что квартиры, так или иначе, подорожают, наш продукт в следующем году прибавит в цене совершенно точно.     

Экономика живая и она реагирует на внешние и внутренние процессы. Цены на квадратные метры скорректируются. Потребители заметят это в первую очередь на качественных проектах, которые востребованы рынком.

Например, наш ЖК «iTower» с начала года прибавил 10%, а в 2019 г. подрастет еще больше. Это произойдет по причине того, что он востребован покупателями и становится выгодным инвестиционным вложением средств. В подобных проектах должна быть норма прибыли, ниже которой нельзя опускаться — чтобы выдержать качество, вкладывать в продукт компетенции, использовать новые технологии, нанимать профессиональных подрядчиков и проектировщиков, обучать свой персонал. Цена за квадратный метр последует за экономикой. В базовом сценарии Минэкономики российский ВВП в 2018 году вырастет на 1,8%, а в 2019-м — только на 1-1,3%, инфляция-2018 — 2,7%, в 2019 году — уже 4,6%.

Мы не питаем иллюзий и готовы к любым изменениям на рынке недвижимости. «Атлас Девелопмент» работает очень аккуратно и вдумчиво. Ни новые законы, ни санкции, ни кризисы не удивляют и не ввергают в шок. Подобные потрясения случаются ежегодно, это стало нормой жизни. Выходом может быть только вдумчивая политика государства, направленная на поддержку строительной отрасли. Есть шанс, что президент России Владимир Путин, поручивший в майском указе правительству увеличить объем жилищного строительства к 2024 году не менее чем до 120 млн кв. м в год (на сегодня это около 80 млн. кв. м), предложит необходимые ресурсы и инструменты для поддержания и развития отрасли. Власти должны изыскать возможности в период ограничений заемного капитала и дорогих заимствований, чтобы поддержать спрос.

Самым эффективным способом, на мой взгляд, является льготная и посильная ипотека от 6% годовых на приобретение квартиры. Она же могла бы стать и локомотивом всей российской экономики, потянув за собой все сопутствующие отрасли. Тогда вполне реально нарастить объем строительства до желаемых 120 млн. кв. м., и тем самым выполнить послание президента. 

К списку новостей